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因疫情管控开发商延期交房是否属于不可抗力,责任如何承担?

众所周知,开发商逾期交付房产,应当按合同约定承担相应的违约责任,但若逾期交付发生在疫情防控期间,这一“违约”行为又该如何认定,相应的责任又当如何承担?

案件回顾

浙江省丽水市的陈某夫妇在2019年8月看中了某房产公司开发的位于莲都区的一个楼盘,遂与开发商签订了商品房买卖合同,约定购买该公司开发的一套建筑面积97平方米的房子,加上一个车库,总价共计182万余元。签了合同后,陈某夫妇付清了全款。按照合同约定,开发商应该在2020年8月30日前交房。

但是到了2020年8月28日,陈某夫妇却收到延期交付的通知。直到2021年1月3日,陈某夫妇才等来了开发商的交房通知。收房后,对于延期交房的问题,陈某夫妇没有等到开发商的违约金,因此,他们起诉到丽水市莲都区法院,要求开发商按照合同约定,按日以全部房价款的万分之三支付逾期交付的违约金6.9万余元。

这期间,其他业主也陆续起诉,诉请开发商支付逾期交付的违约金。

法院审理案件中,开发商提出,2020年春节因疫情管控,楼盘在2020年1月30日到4月30日无法施工。这是不可抗力导致延长复工,按照法律规定,这期间应为免责期,免除开发商的违约责任。

法院经审理,判决开发商支付陈某夫妇违约金3.1万余元。这批案子判决后,部分当事人上诉,二审法院近日维持了原判。

法官说法

本案中,新冠肺炎疫情属于不可抗力,这是没有争议的。而本案的主要争议焦点,在于因疫情不可抗力导致开发商逾期交房,逾期的具体时间如何计算。

法院经审理查明,2020年1月23日,省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应,一般企业的复工时间要求不得早于2020年2月9日24时。2020年3月2日,一级响应调整为二级响应。

在违约金的计算上,被告开发商要求逾期时间应扣除影响延期复工的99天,而原告主张逾期126天。

综合考虑疫情防控等级变化的时间,企业复工招工的影响,法院酌情确定疫情防控影响期间的40天可在逾期交房天数中扣除。也即,违约金的计算应从2020年8月31日到2021年1月2日,共计125天,扣除40天,确定应承担违约金的天数为85天。

因合同约定逾期交房在90日之内按日万分之二计算违约金,为此,被告开发商应支付原告的违约金为3.1万余元(全部房价款182万余×0.02%×85天)。